De makelaar is verplicht jouw bod door te geven aan de verkoper. De meeste makelaars sturen je een bevestiging van jouw bod. Dit is niet altijd het geval.
De makelaar mag alleen niet vertellen hoe hoog het bod van een andere partij is. De makelaar mag dus niet liegen of concrete mededelingen doen over een bod. Wanneer een makelaar zegt dat u €20.000 meer moet bieden om het huis te krijgen, is dat dus strikt verboden. Kortom, u moet geluk hebben met de verkopende partij.
Een bod doen aan het einde van een kijkdag kan succesvol zijn. Als dat bod veel zekerheid biedt (weinig voorwaarden en aankoopmakelaar dragen hieraan bij), dan zou het huis aan het einde van de dag zomaar eens van jou kunnen zijn. Het betreft hier je beste bod.
Dan kun je terecht bij de Geschillencommissie Makelaardij. De drie grote brancheverenigingen zijn hierbij aangesloten. Deze commissie is er voor de consument en oordeelt in geschillen over bijvoorbeeld de courtage of de kwaliteit van de dienstverlening. Dit advies is bindend.
Veranderen van makelaar mag altijd. Het is immers jouw woning en daarom mag jij deze verkopen zoals jij wilt. Dat betekent ook dat je mag overstappen naar een andere verkoopmakelaar. Je kunt dit bijvoorbeeld doen als je ontevreden bent over je huidige makelaar.
Stel de makelaar eerst in gebreke via een aangetekende brief. Hierin geef je de makelaar een laatste kans om binnen een bepaalde termijn zijn verplichtingen alsnog na te komen. Doet hij dat niet, dan mag je na die termijn de overeenkomst ontbinden. Win eerst juridisch advies in voordat je gaat ontbinden.
Dat is afhankelijk van de omstandigheden en de waarde van de woning. Het is verstandig om niet te veel onder de vraagprijs te bieden. Je wilt wel dat de verkoper je bod serieus neemt, zodat hij een tegenbod uitbrengt. Een aankoopmakelaar kan je helpen met de beslissing hoeveel je onder de vraagprijs moet bieden.
Het aantal biedingen per woning blijft dalen. In de afgelopen drie maanden ontving een verkoper gemiddeld vier biedingen, in 2021 waren dat er in deze periode nog zes. Ook dalen het aantal biedingen boven de vraagprijs. In juni werd in 71 procent van de gevallen overboden, tegenover 58 procent in juli.
U mag uw bod altijd intrekken of veranderen. U mag bijvoorbeeld het bedrag verhogen of andere voorwaarden stellen. Ook mag u op andere huizen bieden. Tijdens het onderhandelen mag de verkoper doorgaan met het houden van bezichtigingen.
In de praktijk wordt er door dezelfde bieder maar 1 of 2 keer op een huis geboden. Hierbij moet je denken aan een eindvoorstel die misschien nog 1 keer wordt verhoogd. Aan het aantal bieders is geen limiet verbonden maar in de praktijk biedt niet elke kijker op het huis.
Je kan er dezelfde dag nog uitkomen of er weken over doen. Deze tijd kan in je voordeel werken, maar ook in je nadeel. Uiteraard kan je zelf een termijn stellen waarin je een tegenbod wilt ontvangen. Geef dit dan door aan de verkopend makelaar wanneer je jouw bod uitbrengt.
Wat zijn jouw rechten als koper? We leggen het graag even uit. Het belangrijkste: een mondeling bod is niet bindend. Volgens de wet is er alleen een overeenkomst als dat op papier staat en door de koper is ondertekend.
Als hij zijn opdracht niet goed uitvoert, kan de verkoper de makelaar aansprakelijk stellen op grond van wanprestatie. De koper heeft die mogelijkheid niet. Als de verkoper de koopovereenkomst niet nakomt (bijvoorbeeld omdat er sprake is van verborgen gebreken), dan moet die in principe bij de verkoper aankloppen.
De meldingsplicht van de verkoper houdt in dat hij of zij gebreken die bij hem bekend zijn, direct moet melden aan de koper. Dit geldt ook voor gebreken die niet duidelijk zichtbaar zijn voor de koper. Ook moet de verkoper de rechten van anderen op zijn perceel melden aan de koper.
Rol van makelaar bij informatie verstrekt bij verkoop
Niet allen de verkoper en koper spelen een rol bij een vastgoedtransactie. Ook hun makelaar. Zo dient de verkopend makelaar er op toe te zien dat verkoper voldoet aan zijn mededelingsplicht. De makelaar mag niet adviseren om informatie achter te houden.
De bezichtigingscijfers per te koop staande woning laten dezelfde, dalende ontwikkeling zien als voorgaande periodes. Een huis wordt nu ruim vijf keer (5,3) bezichtigd, waar dit in dezelfde periode in 2022 nog bijna tien (9,8) was. De doorlooptijd is verdubbeld ten opzichte van januari 2022.
Halverwege vorig jaar is de daling ingezet. Sinds februari 2023 wordt gemiddeld gezien op geen enkel type woning meer overboden. De mediane transactieprijs bij vrijstaande- en twee-onder-een-kapwoningen ligt zelfs onder de vraagprijs. Respectievelijk gaat het om een verschil van 2,32 en 0,77 procent.
Blind bieden houdt in dat je een bod op een huis doet zonder dat je het hebt bezichtigd. Bijvoorbeeld om andere kopers voor te zijn of omdat je niet meer kunt bezichtigen. Bied je blind, dan is het slim om te bieden onder voorbehoud van bouwkundige keuring.
Om het huis na bezichtiging ook daadwerkelijk te kunnen bemachtigen, moest er vaak (flink) overboden worden. In 2023 is er weer meer te kiezen én hoef je niet meer zo veel boven de vraagprijs te betalen. In veel gevallen is overbieden niet nodig en kan er weer ouderwets over de prijs onderhandeld worden.
De Rabobank gaat uit van een daling van de huizenprijzen van 7,5% voor 2023. Volgend jaar zal dat ongeveer 1,5% zijn. De bank verwacht daarmee dat de prijzen gaan stabiliseren. ABN Amro rekent op een prijscorrectie van 10,5% voor woningen in 2023 en voor volgend jaar een daling van de huizenprijzen met 3%.
Hoeveel lager je kunt bieden dan de vraagprijs, hangt af van de omstandigheden en de waarde van de woning. Zorg dat je niet te veel onder de vraagprijs gaat zitten. Je bod moet wel realistisch zijn, anders is het voor de verkoper niet interessant genoeg om een tegenbod uit te brengen.
Zolang de koopovereenkomst niet is opgesteld en ondertekend, kan de verkoper besluiten dat hij het huis niet meer wil verkopen. De Hoge Raad heeft bepaald dat zowel de particulier koper als particuliere verkoper zich erop mag beroepen dat aan de mondelinge overeenstemming geen rechtsgevolg toekomt.
De oververhitte woningmarkt zet ook het aanzien van makelaars onder druk. Veel mensen vertrouwen hen niet. De makelaar is de tweedehandsautoverkoper van nu: niet meer dan 15 procent van de eigenaars van een koophuis heeft 'sterk vertrouwen' in deze beroepsgroep.
