Erfdienstbaarheid is niet overdraagbaar maar gaat van rechtswege mee over wanneer het recht waaraan de erfdienstbaarheid is verbonden overgaat. Het blijft dus rusten op een perceel wanneer dit verkocht wordt.
Artikel 5:79 BW bepaalt dat de rechter een erfdienstbaarheid kan opheffen indien de eigenaar van het heersende erf geen redelijk belang bij de uitoefening meer heeft en niet aannemelijk is dat het redelijk belang daarbij zal terugkeren.
Opheffen erfdienstbaarheid
De rechter kan een erfdienstbaarheid opheffen op verzoek van de eigenaar van het dienende erf, als de eigenaar van het heersend erf bij de uitoefening van de erfdienstbaarheid geen redelijk belang meer heeft, en dat belang waarschijnlijk niet zal terugkeren.
Heeft u geen schriftelijke afspraken met uw buren? Kijk dan in de akte van de notaris of er een recht van overpad is. Dit kan het koopcontract zijn, of de leveringsakte. Het recht gaat namelijk van de vorige eigenaar over op de nieuwe eigenaar.
Een erfdienstbaarheid gaat weer teniet, als het heersend en dienend erf in één hand komen, zonder dat er andere rechthebbenden op die percelen zijn (artikel 5:83 BW). Men noemt dat vermenging. Een rechter kan een erfdienstbaarheid ook opheffen of wijzigen. Dat kan op verschillende gronden.
Een erfdienstbaarheid ontstaat door bestemming door de eigenaar wanneer twee thans van elkaar gescheiden percelen aan dezelfde eigenaar hebben toebehoord en er op het moment van de verdeling een dienstbaarheid bestaat tussen de percelen die tot stand gebracht of behouden werd door die enige eigenaar.
Erfdienstbaarheden zijn in principe eeuwigdurend en gaan niet teniet door verloop van tijd, behalve wanneer uitdrukkelijk een tijdsbeperking in de titel is opgenomen. Ook door verkoop gaat de erfdienstbaarheid dus niet teniet.
Het recht van overpad (of: recht van weg) is een recht om te komen of gaan via het perceel van een ander. Het recht van overpad is een erfdienstbaarheid. Dat betekent dat het gaat om een last waarmee de ene onroerende zaak (het dienende erf) ten behoeve van een andere onroerende zaak (het heersende erf) is belast.
De eigenaar van het heersend erf mag alle werken uitvoeren die nodig zijn voor het gebruik van de erfdienstbaarheid, maar zal de kosten dan ook zelf dienen te dragen.
De les voor de praktijk is dan ook dat een pad met een minimumbreedte van 95 centimeter voldoende is voor een erfdienstbaarheid van voetpad, mits dit de normale uitoefening van de erfdienstbaarheid niet in de weg staat.
Een erfdienstbaarheid is het recht om gebruik te maken van een stuk grond, ook al is de grond van iemand anders. Praktisch gezien betekent dit dat de eigenaar van het ene erf iets moet dulden dat de eigenaar van het andere erf doet. Het kan ook zo zijn dat de eigenaar van het ene erf iets niet moet doen.
- "In de akte van vestiging van een erfdienstbaarheid kan aan de eigenaar van het heersende erf de verplichting worden opgelegd aan de eigenaar van het dienende erf op al dan niet regelmatig terugkerende tijdstippen een geldsom - de retributie - te betalen."
Als het om erfdienstbaarheden gaat, wordt er vaak gesproken over een subjectieve waarde (de waarde voor de verkoper) en een objectieve waarde (prijs per m²). Eens een akkoord met de heerser, heb je ook een overschrijving van de akte van aankoop nodig.
Er kunnen erfdienstbaarheden rusten op een huis of bouwgrond die je wil kopen. Zo kan er bijvoorbeeld een recht van overgang of uitweg zijn ten voordele van een ander perceel. Hoe kom je dit te weten?
Als iemand – te rekenen vanaf 1 januari 1992 – ten minste tien jaar aantoonbaar over andermans perceel naar de openbare weg loopt, zonder dat hij hoefde aan te nemen dat dit niet mocht (lees: hij is te goeder trouw), dan ontstaat na 10 jaar door verjaring een erfdienstbaarheid van overpad.
1 Overdracht van de eigendom van het erf Een erfdienstbaarheid is een beperkt zakelijk recht waarmee de eigendom vande eigenaar van het dienend erf mee is bezwaard. De eigenaar heeft het alomvattende gebruik van zijn perceel als eigenaar beperkt ten behoeve van de buurman.
Erfpacht ontstaat door vestiging overeenkomstig de regels die gelden voor de overdracht van onroerende zaken of door verjaring. Verjaring ontstaat bij een onafgebroken bezit te goeder trouw van tien jaar en te kwader trouw van twintig jaar. Bij een erfdienstbaarheid is er sprake van een dienend erf en een heersend erf.
Als je recht van overpad hebt, heb je recht het pad zelf te onderhouden. Je mag het bijvoorbeeld bestraten, zodat je er makkelijker overheen kan lopen. Dit doe je dan wel op je eigen kosten. Omgekeerd kan de eigenaar van de grond verlangen dat je het pad, voor zover nodig, goed onderhoudt.
Heeft u gedurende 20 jaar gebruikgemaakt van een stuk grond van de buren om bij uw erf te komen en hebben de buren dit toegestaan, dan is het recht van overpad door verjaring ontstaan.
Bij een 'recht van doorgang' krijgt een eigenaar van een perceel het recht om over het perceel van een andere eigenaar te gaan. Daarbij is niet vereist dat het perceel ingesloten is.
Een erfdienstbaarheid kan worden gevestigd door een akte van vestiging op te maken bij de notaris en vervolgens deze akte in te laten schrijven in de openbare registers. Partijen maken hier zelf afspraken over de rechten en plichten die een erfdienstbaarheid met zich mee brengt.
Een erfdienstbaarheid is niet-voortdurend als de uitoefening ervan telkens een daad van de mens vereist. Het criterium van de voortdurende erfdienstbaarheden is afgeschaft.
De bewoners die het achterpad delen zijn meestal samen verantwoordelijk voor het onderhoud en het netjes houden hiervan. Is de bewoner een huurder dan is de verhuurder de eigenaar. Maar, de bewoner zelf is verantwoordelijk voor het onderhoud van het eigen deel van het achterpad.
Brandgangen zijn slechts bij uitzondering in eigendom/beheer bij de gemeente. In het merendeel van de gevallen betreft dit de woningbouwcorporatie of particulieren. De gemeente ontvangt regelmatig klachten over de toegankelijkheid van brandgangen.
