kon u lezen hoe starters een box 3 hypotheek (aflossingsvrije hypotheek) op een later moment alsnog kunnen omzetten naar een box 1 hypotheek (annuïteitenhypotheek). Voor deze box 1 hypotheek kan voor de hypotheekrenteaftrek gewoon weer een maximale duur van 30 jaar gelden.
Elke box heeft een eigen belastingtarief. In box 3 wordt het voordeel uit sparen en beleggen belast. Al je bezittingen zoals spaartegoeden, beleggingen en onroerend goed (dat niet je hoofdwoning is) en schulden zoals consumptieve leningen en een hypotheek op een tweede woning vallen in box 3.
Als de hypotheekrente sterk daalt, geldt het omgekeerde: een schuld in box 1 wordt dan minder voordelig. Bij een lage eigenwoningschuld en/of en laag rentebedrag kan het zelfs zo zijn dat er in box 1 helemaal geen fiscaal voordeel is. In dat geval is het verplaatsen van de schuld naar box 3 altijd voordeliger.
De belastingdienst stelt echter dat hypotheken (afgesloten na 2013) met een direct aflossingsschema (annuïtair of lineair) moeten worden afgelost om aanspraak te maken op hypotheekrenteaftrek in Box 1. Een aflossingsvrije hypotheek doet dat niet en valt dus in Box 3.
Aflossingsvrije hypotheek en belasting
Is de rente van je aflossingsvrije hypotheek niet aftrekbaar? Dan mag je deze hypotheek in mindering brengen op je vermogen in box 3. Hierdoor betaal je mogelijk minder belasting over je vermogen. Deze belasting heet vermogensrendementsheffing.
Als u een aflossingsvrije hypotheek heeft, loopt u het risico dat de bank deze hypotheek aan het einde van de looptijd niet wil of kan verlengen. Dit risico is groter dan u denkt en zal voor veel huizenbezitters nare gevolgen hebben. Het is daarom verstandig om uw eigen situatie nu al in kaart te brengen.
Wij stellen voor de eigen woning van box 1 naar box 3 te verplaatsen. Concreet betekent dit dat hypotheekrenteaftrek en eigenwoningforfait op termijn vervallen. Over de overwaarde van een woning gaan woningeigenaren belasting betalen.
box 1: belastbaar inkomen uit werk en woning. box 2: belastbaar inkomen uit aanmerkelijk belang. box 3: belastbaar inkomen uit sparen en beleggen.
In principe is het niet mogelijk om van een annuïteiten- of lineaire hypotheek te wisselen naar een aflossingsvrije hypotheek. De impact hiervan is namelijk groot, bijvoorbeeld op je hypotheekrenteaftrek.
De Aflossingsvrije Hypotheek in het kort
Een aflossingsvrije hypotheek heeft in de meeste gevallen een looptijd van 30 jaar en u bent niet verplicht tussentijds (een deel van) de lening terug te betalen. Als de termijn is verstreken moet u de hypotheek verlengen of een nieuwe hypotheek afsluiten.
Het belastingtarief in box 3 is 31% in 2022 en 32% in 2023. Dit percentage wordt jaarlijks met 1% verhoogd naar 34% in 2025. Daartegenover staat dat het heffingsvrije vermogen (het vermogen waarover je geen belasting betaalt) ook is gestegen: van € 50.650 per persoon in 2022 naar € 57.000 per persoon in 2023.
Bezittingen die u al hebt aangegeven in box 1 of box 2, geeft u niet meer aan in box 3.
Een kleine hypotheek aflossen loont bijna altijd. Zeker wanneer de hypotheekrente lager is dan het eigenwoningforfait. Je profiteert dan namelijk niet meer van de hypotheekrenteaftrek. Bij eigen vermogen boven de vrijstellingsgrens in box 3 kan extra aflossen een positief effect hebben op de vermogensrendementsheffing.
Vaak vragen mensen zich af: kun je ook een huis kopen zonder spaargeld? Sinds 1 januari 2018 is het niet meer mogelijk om een hypotheek zonder eigen geld af te sluiten.
Dat je je hypotheek hebt afbetaald, is goed nieuws. Je hoeft dan niets meer te betalen aan je hypotheekaanbieder. Houd er wel rekening mee dat je minder profiteert van hypotheekrenteaftrek. En dat de Wet Hillen wordt afgebouwd, waardoor je na een tijdje misschien meer eigenwoningforfait gaat betalen.
Goed om te weten. Je kunt je hypotheekvorm alleen aanpassen voor een aflossingsvrij leningdeel. Je kunt je hypotheekvorm niet aanpassen als je meer dan 1 hypotheek hebt (meerdere leningdelen kan wel). Als je meer dan 1 hypotheek hebt, kan je wel aanpassen met hulp van een adviseur.
Als je iets wilt wijzingen in de hoogte of vorm van de hypothecaire lening is het mogelijk om je hypotheek aan te passen. Een verandering van de hoogte van het leenbedrag of de hypotheekvorm zal plaatsvinden bij dezelfde geldverstrekker. Bijvoorbeeld wanneer je van een aflossingsvrije naar een lineaire hypotheek gaat.
Aan het wijzigen van een hypotheekvorm zitten kosten. Gemiddeld vragen wij 1500 euro voor deze dienstverlening. We hebben het dan wel over een interne wijziging bij de huidige bank. Mochten een andere hypotheekverstrekker beter zijn dan rekenen wij andere kosten.
Schulden voor de eigen woning (zoals uw hypotheek) horen in box 1 en worden hier dus niet van uw vermogen afgehaald. Schulden mag u over 2021 en 2022 alléén verrekenen voor zover het totaalbedrag ervan meer bedraagt dan € 3.200 per persoon (in 2020/2019 gold een bedrag van € 3.100 ).
De percentages waar u uw te betalen belasting mee berekent vindt u in onderstaande tabel. Uw vermogen bedraagt op 1 januari 2021 €100.000 en u bent geen fiscaal partners. Over de eerste €50.000 betaalt u geen belasting. Over de resterende 50.000 euro betaalt u 0,59%.
Hiermee bedoelen we elke eigen woning die onder de eigenwoningregeling valt. Deze woning geeft u aan bij 'Eigen woning' in box 1 (inkomen uit werk en woning). Deze woning geeft u aan bij 'Eigen woning' in box 1. Het gaat dan bijvoorbeeld om uw partner of uw minderjarige kind (jonger dan 18 jaar).
Vooralsnog (dit kan altijd veranderen, natuurlijk) zal je afgeloste huis niet tot je vermogen gerekend worden. Over vermogen betaal je in Nederland vanaf een bepaald bedrag belasting. Dat is wel zo voor bijvoorbeeld spaargeld en beleggingen, maar niet voor geld dat in je woning zit.
Over uw belastbaar inkomen uit vermogen betaalt u belasting. Wij gaan ervan uit dat u een voordeel hebt uit uw grondslag sparen en beleggen. Over dit voordeel betaalt u vanaf 2023 32% inkomstenbelasting. In 2022 en 2021 is dat 31% inkomstenbelasting.
Er is een combinatie van een annuïteiten hypotheek en een aflossingsvrije hypotheek afgesloten. De aflossingsvrije hypotheek valt in box 3, waardoor over de betaalde hypotheekrente geen aftrek kan worden genoten.
