De waarde van een bedrijfspand in verhuurde staat is afhankelijk van meerdere factoren. De belangrijkste factoren zijn de staat van onderhoud, de hoogte van de huurinkomsten uit het huurcontract, de verkoopwaarde van onlangs vergelijkbaar verkochte panden en de markt waarin u zich op het moment in verkeerd.
Je hebt twee soorten waardes die je aan een bedrijfspand kunt toekennen. De waarde in verhuurde staat en de waarde in leegstaat. Is het pand verhuurd dan wordt de waarde bepaald aan de hand pandwaarde en huurinkomsten. Is het pand in leegstaat dan wordt er een waardebepaling gemaakt aan de hand van pandwaarde.
Waar kan ik de WOZ-waarde van mijn bedrijfspand (niet-woning) opvragen? Indien u de WOZ-waarde (wet onroerende zaken) van uw eigen bedrijfspand wilt weten kunt u deze bij de gemeente opvragen. Uiteraard ontvangt u eenmaal per jaar een WOZ-beschikking waarop de WOZ-waarde van uw pand is vermeld.
De WOZ-waarde is de marktwaarde van uw bedrijfspand. Deze verandert dus mee met de verkoopprijzen van panden op de markt. We kijken dan naar het vorige jaar; de WOZ-waarde die u in 2023 krijgt, is de waarde van uw bedrijfspand op de markt op 1 januari 2022.
Hoe wordt een zakelijk object getaxeerd? De taxatie van commercieel vastgoed wordt gebaseerd aan de hand van de huurwaarde van een pand. Huuropbrengsten komen namelijk ten goede aan de eigenaar van het pand, maar wel moet hierbij rekening worden gehouden met bijkomstige exploitatiekosten.
Een gangbare waarde is twaalf tot vijftien keer de bruto huurprijs per jaar.
Formule voor het berekenen van de restwaarde
De restwaarde is het verschil tussen de aanschafkosten en de kosten van afschrijving. De formule: Aanschafwaarde – de afschrijvingskosten per jaar (x het aantal jaar) = restwaarde.
Meestal is bij een bedrijfspand geen verkoopprijs beschikbaar. De WOZ-waarde wordt dan bepaald door de (geschatte) huurwaarde te vermenigvuldigen met de kapitalisatiefactor die is afgeleid van een vergelijkbaar pand dat wel is verkocht (vrij van huur).
Een bedrijfspand kost gemiddeld tussen de € 460 en € 540 per m2 voor panden vanaf 10.000 m2. Die gemiddelde prijs is gebaseerd op onze jarenlange ervaring als ontwerpende bouwer. We realiseerden de afgelopen 10 jaar zo'n 70 bedrijfspanden, de gemiddelde prijs van die bedrijfspanden kwam hierop uit.
Bereken het aandeel van het verhuurde deel van de woning in de WOZ-waarde. Deel daarvoor eerst de oppervlakte van het verhuurde deel door de oppervlakte van de hele woning (120 : 160 = 0,75). Vermenigvuldig de uitkomst van deze berekening met de WOZ-waarde.
Wanneer een ondernemer een bedrijfspand koopt op een aantrekkelijke locatie kan het een goede investering zijn. Dit zien veel ondernemers dan ook als opbouw van het pensioen. In de loop der jaren wordt er waarde opgebouwd. In de jaren waarin een ondernemer goed draait, is het kopen van een pand een goed optie.
Echter, er zitten ook een aantal nadelen aan het kopen van een bedrijfspand. De waarde van het pand is marktafhankelijk. Het kan dus zo zijn dat u pand door de jaren minder waard wordt, wanneer de markt slechter wordt. Wanneer u een bedrijfspand koopt, moet u een flink bedrag in één keer investeren.
De waarde bepalen
Er zijn verschillende methoden om waarde te bepalen: Discounted cashflow: Berekent de waarde op basis van toekomstige vrije kasstromen. Intrinsieke waarde: Hierbij is de bedrijfswaarde het verschil tussen de waarde van de bezittingen en de schulden (dus het eigen vermogen).
U moet rekening houden met een restwaarde van het pand. Dit is de waarde die het pand heeft aan het einde van de gebruiksduur. U mag niet afschrijven over grond.
De gemiddelde waarde van een pand dat u privé in eigendom hebt, moet u per jaar opgeven als vermogen in box 3 voor de inkomstenbelasting. Soms is het een keuze, soms is het verplicht om dat pand weer terug op de balans van je onderneming te zetten. Dan krijg je dus ook een vordering op je eigen zaak.
Waarderingsmethode 1: Gebruik vuistregels of multiples
In de praktijk van het midden- en kleinbedrijf worden vuistregels (ook wel multiples genoemd) veel toegepast om te bepalen: wat is een bedrijf waard? Het gaat daarbij om formules als: 4-6 x de nettowinst. 0,75 – 1,2 x de jaaromzet.
De prijzen van kantoren, industriepanden, winkelpanden en huurwoningen zijn in het derde kwartaal van 2022 gestegen ten opzichte van een jaar eerder. De prijzen van industriepanden stegen met 12 procent het meest, gevolgd door winkelpanden met 10,3 procent en kantoren met 9,8 procent.
De huurprijs voor winkels lag gemiddeld op 655 euro per vierkante meter per jaar, zo blijkt uit onderzoek naar 189 winkelgebieden. In 2017 bedroeg de huur nog gemiddeld 669 euro. Winkeliers kampen onder meer met online concurrentie en gestegen personeelskosten. Daardoor worden minder fysieke winkels geopend.
De restwaarde is een bedrag oftewel waarde wat een activa nog opbrengt na de afschrijvingsperiode. De boekwaarde is echter de waarde waarvoor iets nog in de boeken staat.
Bedrijfsruimte kan 50 jaar mee; De hoogte van de afschrijving hangt af van de gebruikersduur van het pand; U moet rekening houden met een restwaarde van het pand; U mag niet afschrijven over grond.
Als u een onderneming heeft gekocht, zal u de betaalde goodwill zo snel mogelijk willen afschrijven. Deze komt ten laste van de brutowinst, die u op die manier laag kunt houden. - Positieve goodwill dient u te activeren en af te schrijven over de verwachte economische levensduur.
De aankoopkosten zijn bijvoorbeeld: notariskosten en makelaarskosten. Ook in rekening gebrachte btw (als u geen recht hebt om die af te trekken als voorbelasting) en overdrachtsbelasting zijn aankoopkosten. Als de aankoop van een pand belast is met btw, geldt er mogelijk een vrijstelling van de overdrachtsbelasting.
De huurprijs ligt doorgaans tussen de 150 en 450 euro per m² per jaar. Gemiddeld is de prijs voor het huren van een bedrijfspand 230 euro per m² per jaar.
Je kunt een bedrijfspand voor eigen gebruik financieren met een hypotheek: een lening met een relatief lange looptijd. Denk aan minimaal 5 jaar, maar vaker 10 Ã 20 jaar. Voor je zakelijke hypotheek betaal je maandelijks rente en aflossing.
