De groei van de bouwproductie is de afgelopen jaren steeds lager geworden en zal volgend jaar licht krimpen. Een beperkte vergunningverlening in de woningbouw, de enorm gestegen bouwkosten en een terughoudende woonconsument laten de productie van nieuwbouwwoningen in 2023 dalen.
De bouwkosten voor wegen-, woning-, en utiliteitbouwers zijn vorig jaar historisch hard gestegen, blijkt uit een analyse van Cobouw Insights. Voor het tweede jaar op rij werden vooral materialen duurder.
Veelgestelde vragen – Wat kost een huis bouwen in 2023? De prijzen van prefab nieuwbouwwoningen liggen gemiddeld tussen €75.000 euro en €600.000 euro. Een nieuw te bouwen huis kost gemiddeld €250.000 euro. Dit bedrag staat los van de bouwgrond (tussen €200,- en €500,- per m2) en overige kosten.
In de eerste drie maanden van 2023 was het aantal verkopen van nieuwbouw van een laag niveau. In totaal zijn circa 3.900 nieuwbouwwoningen en circa 250 bouwkavels verkocht door NVM-makelaars. Ter vergelijking, in het 1e kwartaal van 2021 werden nog ruim 10.100 nieuwbouwwoningen en kavels verkocht.
Bij de aankoop heb je bij nieuwbouw vaak een stuk minder kosten dan bij een bestaande woning. Dit is vooral omdat je bij een bestaand huis eerst al kosten koper moet betalen.
Nu huis kopen of wachten op lagere hypotheekrente
De hypotheekrentes liggen in oktober 2022 hoger dan eind 2021. Omdat bezichtigingen sterk teruglopen is er een kans om nu een huis te kopen en niet te wachten. Wel is hypotheekrentes vergelijken belangrijk omdat je dat elke maand veel geld kan schelen.
Het Planbureau verwacht dat de inflatie dit jaar op 4,2 procent uitkomt en volgend jaar op 3 procent. Dat betekent dat de reële woningprijzen in 2023 met 1,7 procent en volgend jaar met 1 procent zouden dalen, nadat ze vorig jaar al met 6 procent zijn afgenomen. De prijzen dalen dus in feite, zij het zachtjes.
Conclusie. Het afgelopen jaar zijn de hypotheekrentes flink opgelopen. Daartegenover staat dat ons Economisch Bureau 2023 en 2024 een daling van de woningprijzen verwacht. Huren geeft u flexibiliteit, geen onderhoudslasten en geen vermogensverlies bij daling van de woningprijzen.
Op jaarbasis dalen huizenprijzen in 2023 naar verwachting met 4,2 procent, waar we vorig jaar nog uitgingen van 3,0 procent. Huizenprijzen zijn in het vierde kwartaal van 2022 flink gedaald en de markt heeft op dit moment een duidelijk neerwaarts momentum.
Om het huis na bezichtiging ook daadwerkelijk te kunnen bemachtigen, moest er vaak (flink) overboden worden. In 2023 is er weer meer te kiezen én hoef je niet meer zo veel boven de vraagprijs te betalen. In veel gevallen is overbieden niet nodig en kan er weer ouderwets over de prijs onderhandeld worden.
De laatste twintig jaar is de prijs van een nieuwbouwwoning gestegen met 20%. Dat komt vooral door de nieuwe wetgeving rond isolatie, ventilatie en hernieuwbare energie. Vandaag betaal je daardoor gemiddeld 1.300 euro per vierkante meter voor je nieuwe woning.
Bouwen: een nieuwe gevel kost 40 procent meer
Een huis (ver)bouwen werd het afgelopen jaar een pak duurder. Glas en cement zijn volgens cijfers van bouwfederaties Bouwunie en Embuild gemiddeld 20 en 35 procent duurder geworden ten opzichte van december 2021.
Het is niet per se goedkoper om je eigen huis te bouwen, maar de kosten kunnen wel dichtbij een bestaande woning kopen liggen. Het is afhankelijk van hoeveel je moet verbouwen bij een bestaande woning, hoeveel je kant-en-klaar kunt krijgen voor de nieuwbouw en nog veel meer.
Helaas zijn er momenteel tekorten aan energie-intensieve bouwmaterialen, zoals metselstenen en cement. Het ziet er naar uit dat deze prijzen alleen maar zullen toenemen in de toekomst en dat ze nooit meer terug zullen dalen naar de niveaus van 2019-2020.
Het is zeker mogelijk om een huis te laten bouwen voor €300.000, vooral als je kiest voor een prefab woning. Prefab woningen worden grotendeels in een fabriek geproduceerd en op locatie gemonteerd, wat zorgt voor een efficiënter en sneller bouwproces.
Hout en staal zouden net goedkoper worden. Embuild ging bij 341 bouwbedrijven na hoe zij verwachten dat de materialencrisis zal evolueren. Velen zien het somber in voor de komende maanden. Acht op de tien aannemers verwachten dat cementproducten duurder zullen worden.
Overbieden op een huis, of een bod boven de vraagprijs doen hoeft niet meer sinds maart 2023 tenzij u een energiezuinige woning koopt dan is ongeveer 2% tot 7% gebruikelijk in mei 2023. Hoger bieden op woningen waar van alles aan moet gebeuren en met een energielabel C of minder is weggegooid geld op 11 mei 2023.
Een procentje meer of minder dan bovenstaand basisscenario maakt een wereld van verschil uit: In het basisscenario dalen de huizenprijzen in 2024 met 4,5% ten opzichte van januari 2023. Als de rente sterker daalt dan is die daling slechts 2,8%.
In de komende 10 jaar zouden de huizenprijzen weer gaan stijgen en in de laatste jaren zelfs sneller dan verwacht. Die woning van 200.000 euro is in 2022 396.000 euro waard, dat is dus bijna het dubbele van de waarde die de koper ervoor betaald heeft.
DNB voorspelt dat de huizenprijzen met 3,1% zullen dalen in 2023 en met 3,3% in 2024. Rabobank voorspelt een daling van de huizenprijzen van 3% in 2023 en 1,5% in 2024. ABN AMRO voorspelt een daling van de huizenprijzen van 2,5% in 2023.
Leeftijd starters
In 2009 bedroeg de gemiddelde leeftijd van de gestarte koopstarter 28,5 jaar. Inmiddels is dit gestegen tot 31,0 jaar. De leeftijd van de doorstromende koopstarter is over dezelfde periode toegenomen van 41,1 tot 42,8 jaar.
In 2021 waren alle woningtypen duurder dan een jaar eerder. De prijsstijging was met 16 procent het grootst bij twee-onder-één-kapwoningen. Het kleinst was de prijsstijging voor appartementen, met 13,3 procent. Verder waren er ook van alle woningtypen minder transacties dan een jaar eerder.
"Als de huizenprijzen dalen dan zie je in de hele economie gevolgen: mensen geven minder geld uit, daar hebben bedrijven last van, en uiteindelijk kan dat ook overslaan naar banken." De prijsstijgingen worden dus gefinancierd met leningen. Dat lijkt op een piramidespel, en op lange termijn is dat niet houdbaar.
Vooruitkijkend verwachten we dat de woningmarkt in 2023 verder afkoelt. Gedurende dit jaar dalen de prijzen naar verwachting gemiddeld zo'n 6%. In 2024 stabiliseren de prijzen na een milde daling van 1% aan het begin van het jaar.
De kentering op de woningmarkt zet door, maar dit gebeurt niet overal even snel. In Utrecht dalen de prijzen het meest, blijkt uit nieuwe CBS-cijfers, wel blijft alleen daar het aantal verkopen op peil. De huizenprijzen in Nederland dalen na jaren van vrijwel onafgebroken stijging.
