Wat als je zonnepanelen op je appartement wilt, of een laadpaal in de garage, en wat met schade aan het gebouw? Dit regelt een syndicus wel of niet. Woon je in een appartementsgebouw met minstens twee appartementen met verschillende eigenaars? Dan moeten de eigenaars volgens de wet een syndicus aanstellen.
Als een gebouw bestaat uit twee of meer appartementen die eigendom zijn van verschillende personen, zijn de mede-eigenaars wettelijk verplicht om een syndicus aan te stellen.
Elke mede-eigenaar betaalt zowel de kosten als de honoraria van de syndicus. Deze laatste zijn in de totale kost inbegrepen. In principe zal de syndicus systematisch de factuur behandelen die voor werken aan het gebouw werd opgemaakt. Hij zal de factuur betalen en vervolgens in de boekhouding van het gebouw verwerken.
De syndicus voert de boekhouding van de VME, en staat in voor het beheer van de inkomsten en de uitgaven van de mede-eigendom. Daarnaast dient de syndicus ook het beheer van het werkings- en reservekapitaal op zich te nemen. De syndicus kan de eigenaren ook legaal vertegenwoordigen.
De nieuwe wet inzake mede-eigendom legt geen beperkingen op aan de aard van de persoon die als vrijwillig syndicus kan optreden. Het kan dus gaan om een natuurlijke persoon of een rechtspersoon. In het laatste geval is het de wettelijke vertegenwoordiger van de vennootschap die als syndicus zal optreden.
Bent u het niet eens met de benoeming, dan kunt u die in bepaalde omstandigheden aanvechten bij de vrederechter. U kunt ook vragen dat de vrederechter een voorlopige syndicus aanstelt, bij verhindering of in gebreke blijven van de syndicus. Maakt de syndicus fouten, dan kan de VME hem daarvoor aansprakelijk stellen.
Indien de kandidaat de helft van de stemmen (inclusief vertegenwoordigde stemmen) van de mede-eigenaars haalt, wordt hij/zij de voorzitter. De taakomschrijving van de voorzitter omvat het volgende: De vergadering leiden (openen, sluiten en indien nodig opschorten). De orde bewaken op de algemene vergadering.
Naast huur mogen er ook andere (service)kosten in rekening worden gebracht. Denk aan de kosten voor gas, water en elektriciteit, meubilering, stoffering, en aan kosten voor gemeentelijke heffingen (bijvoorbeeld de afvalstoffenheffing).
Een syndicus is dus verplicht. U bent echter niet verplicht een beroep te doen op een professionele syndicus. Het komt vaak voor dat een mede-eigenaar de rol van syndicus gratis op zich neemt.
Iedereen kan de gegevens raadplegen in de Kruispuntbank van Ondernemingen op de website van de federale overheidsdienst Economie.
De vereniging van mede-eigenaars kan vrij zijn syndicus benoemen, maar moet er rekening mee houden dat niet iedereen tot syndicus kan worden benoemd.
Bij gebouwen met minder dan 10 appartementen rekent men hier al gauw een vergoeding van 200-300 EUR per maand, te verdelen over de verschillende mede-eigenaars. Wanneer het gebouw meer dan 10 appartementen omvat dan werkt met een maandelijkse kost per mede-eigenaar van 18-25 EUR.
Om te beginnen, is er geen wettelijk bepaald tarief voor een syndicus. Elke professionele syndicus bepaalt hun eigen tarief en voorwaarden. Sommigen hanteren transparante prijzen per pand die op de website te vinden zijn, terwijl anderen steeds een persoonlijke offerte opmaken.
De kosten van de syndicus moet u als verhuurder voor 66% dragen en de huurder voor 34%, terwijl u de kosten van het periodieke onderhoud van de lift voor 50% kunt doorrekenen aan uw huurder. Deze lijst is enkel van toepassing voor huurcontracten die vanaf 1 januari 2019 aangegaan werden.
In de meeste gevallen worden de gemeenschappelijke kosten forfaitair vastgelegd in het huurcontract . Dat wil zeggen dat je als huurder een vast bedrag per maand moet betalen voor de onkosten.
Naast huur mogen er ook andere (service)kosten in rekening worden gebracht. Denk aan de kosten voor gas, water en elektriciteit, meubilering, stoffering, en aan kosten voor gemeentelijke heffingen (bijvoorbeeld de afvalstoffenheffing).
Voorbeelden van kosten die men aan de huurder kan doorbelasten zijn: schoonmaakkosten voor de gemeenschappelijke ruimtes door een huismeester; de kosten van glasbewassing van ruiten die voor de huurder niet bereikbaar zijn; en. elektraverbruik van de gemeenschappelijke ruimtes.
Door de nieuwe inschrijvingsplicht kan u sinds 1 april altijd nagaan wie instaat voor het beheer van een appartementsgebouw, ook al woont u er niet zelf. De syndicus staat in voor het dagelijkse beheer van de gemene delen - de zogenaamde mede-eigendom - zoals daken, liften, traphallen… in een appartementsgebouw.
Klachten over de syndicus
professionele syndicus (vastgoedmakelaar, advocaat, ...): U kunt een klacht indienen bij de beroepsfederatie waartoe uw professionele syndicus behoort. U kunt bij de syndicus zelf of op de algemene vergadering navragen bij welke beroepsfederatie uw syndicus is aangesloten.
Een syndicus is dus verplicht. U bent echter niet verplicht een beroep te doen op een professionele syndicus. Het komt vaak voor dat een mede-eigenaar de rol van syndicus gratis op zich neemt.
Initiatief van de syndicus
Wanneer een mede-eigenaar er niet in slaagt om zijn of haar bijdrage te betalen, zal de syndicus het initiatief nemen om de achterstallige betalingen te innen. Dat begint met een herinnering. Wanneer er hier ook geen reactie op komt zal de mede-eigenaar in gebreke worden gesteld.
De syndicus is verantwoordelijk voor het dagelijkse beheer van de VME. Hij neemt de nodige dringende (bewarende) maatregelen en voert de beslissingen uit die genomen werden door de algemene vergadering – of laat deze uitvoeren. De wet op de mede-eigendom wordt geregeld door artikel 577 van het Burgerlijk Wetboek.
De betaling van de kosten van een syndicus
Alle facturen van een gebouw komen bij de syndicus toe en worden door de syndicus betaald vanop de rekening van de VME en verwerkt in de boekhouding. Het ereloon wordt ook gefactureerd aan het gebouw en komt dus ook in die boekhouding terecht.
Bent u het niet eens met de benoeming, dan kunt u die in bepaalde omstandigheden aanvechten bij de vrederechter. U kunt ook vragen dat de vrederechter een voorlopige syndicus aanstelt, bij verhindering of in gebreke blijven van de syndicus. Maakt de syndicus fouten, dan kan de VME hem daarvoor aansprakelijk stellen.
De mede-eigenaar heeft recht op het gebruik en het genot van de gemeenschappelijke zaak, overeenkomstig haar bestemming en in zover zulks met het recht van zijn deelgenoten verenigbaar is. Daden tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer kan hij wettig verrichten.
