Het hangt er maar helemaal van af, hoeveel een pand waard is en hoeveel huur het oplevert. Ook de rente die betaald wordt aan de bank voor een financiering heeft invloed op het rendement. Investeren in vastgoed geeft een goed rendement. Een huis kopen en verhuren is meestal wel rendabel.
Rendement en de hogere belastingdruk in 2023
De maatregelen zoals omschreven in het Belastingplan 2023, heeft vooral impact op het rendement uit de verhuur van woningen. De hogere fiscale druk in box 3 zorgt ervoor dat het vanaf 2023 lastiger wordt om als particulier de woningverhuur voort te zetten.
De woningen die door particulieren worden verhuurd, leveren een gemiddeld rendement op van 5,7 procent. Met andere woorden, de feitelijke jaarhuur is 5,7 procent van de WOZ-waarde.
In principe worden de inkomsten uit de verhuur van een woning als onroerend beschouwd. Maar bij wie meerdere woningen en/of gronden bezit, kunnen die inkomsten als beroepsinkomen worden beschouwd, waardoor ze meer belast worden.
Investeren in vastgoed 2023 is minder aantrekkelijk
In 2023 wordt het daarom minder aantrekkelijk om in vastgoed te stappen, met name voor verhuurders, vanwege de alsmaar veranderende regelgeving en de economische omstandigheden.
Op lange termijn zijn er nog meer voordelen bij het kopen van een huis om te verhuren. Door de jaren heen worden al het vastgoed meer waard. Een huis krijgt meer waarde in hoog conjunctuur. Hierom kunt u het huis verkopen voor meer dan voor hoeveel u het gekocht heeft.
Stabiel rendement
Toch kan een woning kopen en verhuren nog steeds interessant zijn. De woningnood is immers groot. Huurders staan in de rij, waardoor je zicht hebt op een stabiel rendement. De verhuuropbrengsten zijn ook nog eens onbelast.
Voorwaarden voor kamerverhuurvrijstelling
Uw totale huuropbrengsten in 2023 zijn niet meer dan € 5.881. Voor 2022 was dit € 5.711. Dit is inclusief alle extra vergoedingen die met de verhuur te maken hebben. Bijvoorbeeld voor energiekosten of het gebruik van wasmachine en droger.
Bij verhuren maakt men vaak een rendement tussen de 3 en 10%. De definitie van dit rendement is erg belangrijk want in de kroeg vliegen de rendementen om je oren zonder te weten wat men precies bedoelt. Sterker nog: sommigen weten het zelf niet eens precies.
Theoretisch gezien mag je een onbeperkt aantal woningen bezitten en verhuren in box 3. Alleen is het wel zo dat je geen of minimaal werk mag verrichten bij het verhuren van je woningen.
Kosten en voordelen: de huurinkomsten zijn onbelast
Dat komt doordat u de woning niet meer in box 1 (inkomen uit werk en eigen woning) onderbrengt, maar in box 3 (inkomen uit sparen en beleggen). Dat biedt u ook weer voordelen: u betaalt bijvoorbeeld geen eigenwoningforfait meer en de huurinkomsten zijn onbelast.
Vanaf 1 juli 2023 mag uw verhuurder de huur voor uw kamer, woonwagen of standplaats verhogen met maximaal 3,1%. De hoogte van uw inkomen is hier niet belangrijk. De verhuurder mag ook niet vragen naar uw inkomen bij de Belastingdienst.
De keuze maken tussen verkopen of verhuren
Als je nog een hypotheek op je huidige huis hebt en je wil een nieuw huis aankopen, is verkopen soms de enige optie (niet altijd!). Als je voldoende financiële ruimte hebt en graag wil investeren in onroerend goed, kan verhuren van je huidige woning een goede optie zijn.
In 2022 is € 763,47 de maximale huur bij nieuwe verhuring van een sociale huurwoning. En in 2023 is dat € 808,06. Dat heet liberalisatiegrens. Uw huurcontract voor uw zelfstandige woning is in 2022 ingegaan.
Beleggen in vastgoed is namelijk een zeer interessante optie geworden. Door te beleggen in deze markt heb je wel profijt van de goede renderende vastgoedmarkt, maar niet de lasten die erbij komen kijken wanneer je pandjesbaas bent. Want naast alle wet- en regelgeving brengen huurders ook vaak problemen met zich mee.
De geldverstrekker voor je nieuwe woning doet in de meeste gevallen een kadastercheck en zal zien dat je nog een ander huis hebt. Als je aangeeft dat je deze gaat verhuren dan zijn er banken die zullen eisen dat je daarvoor toestemming hebt van de bank waar je een hypotheek hebt lopen.
Naast huur mogen er ook andere (service)kosten in rekening worden gebracht. Denk aan de kosten voor gas, water en elektriciteit, meubilering, stoffering, en aan kosten voor gemeentelijke heffingen (bijvoorbeeld de afvalstoffenheffing).
Voor de belastingheffing in box 3 bedroeg de leegwaarderatio in 2021 slechts 67% van de WOZ-waarde van een verhuurde woning. Maar in 2023 wordt dit opgeschroefd naar 95 procent.
Een huurder heeft gemiddeld minimaal 12 m2 aan woonruimte. Elke huurder krijgt voor zijn huishouden een eigen huurcontract. Uw woning moet voldoen aan de eisen voor brandveiligheid.
Het is wettelijk toegestaan om je eigen woning permanent te verhuren, maar er is toestemming van de gemeente nodig. Per gemeente zijn de regels omtrent de permanente verhuur van je eigen woning namelijk verschillend. Sommige gemeenten hebben hier ook een verbod voor ingesteld.
Eigenaars die een woning verhuren, verdienen daar een gemiddeld bruto-rendement van 3,4 procent op. Zij die een appartement verhuren, kunnen gemiddeld rekenen op zo'n 3,2 procent. Netto betekent dit respectievelijk 2,83 en 2,75 procent.
Samenvatting. Je kunt prima verdienen aan een tweede huis en met de actuele spaarrente is sparen eigenlijk niet verstandig. De inflatie is al hoger en dan moet je ook nog vermogensheffing betalen op je spaargeld. Een tweede huis deels verhuren voor een betere rente dan de spaarrente is daarom zeker een overweging waard ...
Overige veranderingen voor vastgoedbeleggers. Verhogen overdrachtsbelasting: In 2021 is de overdrachtsbelasting voor beleggers als verhoogd naar 8%, dit zal in 2023 verder verhoogd worden naar 10,1%. Eerder was er al sprake van een verhoging naar 9%, maar in de voorjaarsnota van 2023 wordt al over 10,1% gesproken.
