Wanneer je niet vanaf jouw erf naar de openbare weg kunt komen zonder over het erf van een ander te gaan, dan heb je in de meeste gevallen recht van overpad. Het recht van overpad is het recht om gebruik te maken van iemand anders zijn grond.
U kunt gegevens over uw grond of die van uw buren opvragen bij het Kadaster. Het Kadaster kan ook voor u onderzoeken of er een recht van overpad is. Dat heet een 'erfdienstbaarhedenonderzoek'.
Discussies over het recht van overpad
Buren kunnen daar vrij afspraken over maken. Deze afspraken kunnen dan in een notariële akte staan en in het Kadaster zijn ingeschreven en dan zijn ze niet zomaar te betwisten. Ook de huurder of de volgende bewoner beschikt dan over het recht van overpad.
Heeft u gedurende 20 jaar gebruikgemaakt van een stuk grond van de buren om bij uw erf te komen en hebben de buren dit toegestaan, dan is het recht van overpad door verjaring ontstaan.
Wanneer er een recht van overpad op een erf is gevestigd, moet de eigenaar van dit erf dit recht respecteren. Hij mag de toegang dus niet zomaar onmogelijk maken door er een hek te zetten of de toegang op andere manieren te belemmeren.
Als je recht van overpad hebt, heb je recht het pad zelf te onderhouden. Je mag het bijvoorbeeld bestraten, zodat je er makkelijker overheen kan lopen. Dit doe je dan wel op je eigen kosten. Omgekeerd kan de eigenaar van de grond verlangen dat je het pad, voor zover nodig, goed onderhoudt.
Als iemand – te rekenen vanaf 1 januari 1992 – ten minste tien jaar aantoonbaar over andermans perceel naar de openbare weg loopt, zonder dat hij hoefde aan te nemen dat dit niet mocht (lees: hij is te goeder trouw), dan ontstaat na 10 jaar door verjaring een erfdienstbaarheid van overpad.
Erfdienstbaarheid. U mag iemand anders grond of een deel ervan gebruiken, dat is een bepaald recht en dat is erfdienstbaarheid! Veelal is deze grond van een buurman en als uw oprit of het pad dat naar uw deur loopt door zijn tuin gaat, dan is er sprake van recht van overpad.
Een recht van overpad (erfdienstbaarheden in het algemeen) kan onder andere ontstaan door verjaring. Dit is de situatie waarbij er een bepaald aantal jaren voorbij gaan waardoor deze erfdienstbaarheid vanzelf ontstaat. Ook eigendomsverkrijging kan bijvoorbeeld door verjaring ontstaan.
In beginsel kan een erfdienstbaarheid slechts een verplichting voor het dienende erf inhouden om iets ten laste van het heersende te dulden of niet te doen. Een actieve verplichting voor het dienende erf moet op een andere manier geregeld worden. Dat kan bijvoorbeeld met een zogenaamde kettingbeding.
De bewoners die het achterpad delen zijn meestal samen verantwoordelijk voor het onderhoud en het netjes houden hiervan. Is de bewoner een huurder dan is de verhuurder de eigenaar. Maar, de bewoner zelf is verantwoordelijk voor het onderhoud van het eigen deel van het achterpad.
Als huurder heb je twee verplichtingen: je moet huur betalen en je moet jezelf als goed huurder gedragen. Tegenover deze verplichtingen staan twee rechten: woongenot en huurbescherming. Woongenot houdt in dat je op een normale manier gebruik moet kunnen maken van de woning.
Bij een 'recht van doorgang' krijgt een eigenaar van een perceel het recht om over het perceel van een andere eigenaar te gaan. Daarbij is niet vereist dat het perceel ingesloten is.
Een erfdienstbaarheid wordt normaal gesproken bij een notaris vastgelegd in een akte van vestiging (dit wordt het "vestigen" of vastleggen van de akte genoemd) of in de akte van levering (bij aankoop/verkoop van een zaak). De akte wordt daarna door de notaris ingeschreven bij het Kadaster.
Hoe ontstaat een erfdienstbaarheid? Een erfdienstbaarheid ontstaat door vestiging of door verjaring. Een erfdienstbaarheid wordt gevestigd door een overeenkomst die wordt opgenomen in een notariële akte. Die akte moet vervolgens worden ingeschreven in het openbaar register om de vestiging te voltooien.
indien u wilt weten of er erfdienstbaarheden op uw perceel zijn gevestigd of dat u zelf van andermans perceel gebruik mag maken, kunt u via het Kadaster de afschriften van de akten van vestiging van de erfdienstbaarheden opvragen.
Een erfdienstbaarheid kan om verschillende redenen eindigen: De erfdienstbaarheid is voor bepaalde tijd vastgelegd. De eigenaar van de grond koopt de rechten af. Een rechter wijzigt de erfdienstbaarheden of heft ze op.
Wat het ladderrecht inhoudt.
In de wet is de mogelijkheid opgenomen om iemand anders zijn grond of gebouw te gebruiken om werkzaamheden uit te kunnen voeren. Vroeger werd dit recht het “ladderrecht” genoemd.
Het beperkt recht is een recht dat rust op een ander recht. Denk bijvoorbeeld aan een hypotheek op een woning of een recht van erfdienstbaarheid (overpad) op een erf.
Brandgangen zijn slechts bij uitzondering in eigendom/beheer bij de gemeente. In het merendeel van de gevallen betreft dit de woningbouwcorporatie of particulieren. De gemeente ontvangt regelmatig klachten over de toegankelijkheid van brandgangen.
Behalve wanneer de onderhoudswerkzaamheden en bouwwerken nodig zijn ten gevolge van een fout van de eigenaar van het "lijdende erf", zullen deze moeten gebeuren op kosten van de persoon die over de erfdienstbaarheid beschikt, namelijk de eigenaar van het "heersende erf".
Erfdienstbaarheid is niet overdraagbaar maar gaat van rechtswege mee over wanneer het recht waaraan de erfdienstbaarheid is verbonden overgaat. Het blijft dus rusten op een perceel wanneer dit verkocht wordt.
De eigenaar van het heersend erf mag alle werken uitvoeren die nodig zijn voor het gebruik van de erfdienstbaarheid, maar zal de kosten dan ook zelf dienen te dragen.
De verjaringstermijn voor bevrijdende verjaring is 20 jaar. Dit betekent dat het bezit van de grond, dat op dezelfde manier dient te worden uitgeoefend als bij verkrijgende verjaring (dus bijvoorbeeld door het plaatsen van een schutting) minstens 20 jaar onafgebroken moet voortduren.
Ontstaan erfdienstbaarheden door verjaring
Volgens de wet kunnen er inderdaad erfdienstbaarheden (en dus ook een recht van overpad) ontstaan door verjaring. Er zijn twee smaken: verkrijgende verjaring (ook wel verjaring te goeder trouw), en. bevrijdende verjaring.
