Indien na overleg over de overlast tussen de buren er geen oplossing is gevonden en de verhuurder na hier uitdrukkelijk om te zijn verzocht geen gebruik maakt van zijn bevoegdheid om op te treden, kan dat een gebrek opleveren naar de huurder die overlast ondervindt.
Geluidsoverlast is een feitelijke stoornis in het huurgenot door derden en kwalificeert in beginsel niet als een gebrek.
Geluidsoverlast door buren
In veel gemeenten is burenoverlast strafbaar volgens de Algemene Plaatselijke Verordening (APV). Heeft u last van geluid dat uw buren maken? Probeer hier dan eerst zelf afspraken over te maken met uw buren. Als dit niet helpt kunt u contact opnemen met de gemeente of de politie.
Nederland is immers een klein land waar (vrijwel) altijd sprake zal zijn van het geluid van buren, verkeer en andere zaken. Veel rechters stellen als voorwaarde voor aansprakelijkheid van de verkoper dat er sprake dient te zijn van naar objectieve maatstaven structureel en ernstig hinderlijke overlast.
Geluidsoverlast kunnen contactgeluiden zoals lopen op een harde vloer, overmatig traplopen of slaan met de deuren zijn. Maar ook luide muziek is een veelvoorkomende ergernis. Doordat je slechter slaapt door al die herrie en vaak de deuren dichthoudt, kun je ook gezondheidsklachten krijgen.
Probeer buurtbemiddeling of mediation
Neem contact op met uw gemeente of sociaal wijkteam en vraag naar de mogelijkheid van buurtbemiddeling. Een buurtbemiddelaar helpt bij problemen tussen buren, zoals geluidsoverlast.
De maximale waarden voor geluid die bedrijven mogen maken zijn: Overdag (07:00 – 18:00 uur): maximaal 70 decibel, gemiddeld 50 (per tijdsvak gemeten). Avond (18:00 – 23:00 uur): maximaal 65 decibel, gemiddeld 45 (per tijdsvak gemeten). Nacht (23:00 – 07:00 uur): maximaal 65 decibel, gemiddeld 40 (per tijdsvak gemeten).
Onrechtmatige hinder is binnen het burenrecht, het ervaren van een dusdanige mate van overlast, die de eigenaar van een erf niet hoeft te accepteren.
Het moet gaan om gebreken die je zelf niet had kunnen opmerken en die de verkoper ook niet heeft gemeld. Bijvoorbeeld, als er een grote scheur in de muur zit, had je dit wel kunnen zien toen je de woning ging bezichtigen. Dit is dus geen verborgen gebrek.
Voorbeelden verborgen gebreken
een rot dak; problemen met de fundering; houtworm; onzichtbare scheuren in muren of vloeren.
Vaak krijgt de politie meldingen van buurtbewoners en bekijkt deze in de buurt of er overlast is. De politie praat dan met alle partijen: de buurtbewoners én de veroorzakers, degenen die zorgen voor de overlast. Met de veroorzakers gaat de politie op zoek naar een oplossing om de klachten te verminderen.
In heel Nederland ervaren bewoners regelmatig woonoverlast, zoals geluidsoverlast van buren, vervuilde tuinen en woningen, viezigheid van dieren, verloederde en vervallen panden of ernstige overlast door drugshandel. Zeker aanhoudende overlast kan het woongenot en gevoel van veiligheid van bewoners ernstig bedreigen.
Wanneer bel je de politie? Als geluidsoverlast overgaat in dreiging met geweld of je bent met de buren in conflict, dan is er mogelijk sprake van een strafbaar feit en dan kun je de politie bellen. De politie kan optreden als iemand een strafbaar feit begaat of de openbare orde verstoort.
Geluidsoverlast is namelijk een strafbaar feit en mág altijd direct beboet worden. In de praktijk handelt niet elke agent hetzelfde. Met veel pech krijg je zonder waarschuwing een boete. Als je het niet heel bont hebt gemaakt kun je dan benoemen dat je de straf niet proportioneel vindt en vragen om een waarschuwing.
Derving woongenot
Er kunnen zich verschillende omstandigheden voordoen waarbij derving van het woongenot kan worden aangenomen. Het kan zijn dat er bijvoorbeeld sprake is van geluidsoverlast, stankoverlast of dat uw huurwoning gebreken heeft. Het is belangrijk om deze gebreken op tijd te melden bij de verhuurder.
Een ernstig gebrek is een gebrek waardoor de hechtheid van de woning in gevaar komt en dat alleen met kostbare ingrepen valt te herstellen. De garantie voor een dergelijk gebrek loopt af 10 jaar na oplevering. Het contract kent een 20-jarige aansprakelijkheid.
Art. 18 lid 3 geeft als definitie van een ernstig gebrek: Een gebrek is slechts als ernstig gebrek aan te merken “indien het de hechtheid van de constructie of een wezenlijk onderdeel daarvan aantast of in gevaar brengt, hetzij de woning ongeschikt maakt voor zijn bestemming”.
Een bouwkundige keuring helpt te bewijzen dat u goed onderzoek deed. Deed u niet genoeg onderzoek? Dan is de kans kleiner dat de verkoper de schade moet betalen bij een verborgen gebrek. Als een huis ouder is, is de kans groter dat iets kapot is.
Voor overlast bestaan geen duidelijke criteria. Jouw buren mogen je uiteraard niet teveel hinder bezorgen met bijvoorbeeld geluid en stank. Een buurman die af en toe piano speelt kan vervelend zijn, maar dit valt niet onder ontoelaatbare overlast.
Hoe hard de muziek mag, is geregeld in artikel 2.17 van het Activiteitenbesluit milieubeheer (tenzij voor uw onderneming speciale maatwerkvoorschriften gelden). Zo mag het geluidsniveau overdag tot 50 decibel – db(A), 's avonds 45 decibel, en in 's nachts 40 decibel zijn.
Tot hoe laat mag je lawaai maken? Wettelijke regels over tot hoe laat je wel of niet lawaai mag maken, zijn er niet. Wel is algemeen aanvaard dat het tussen tien uur ´s avonds en zeven uur ´s ochtends stil moet zijn. Dit om de nachtrust van je buurtbewoners te respecteren.
